كيف يُحسب التقدير؟
ليس فقط كم يساوي العقار — بل على أي أساس. هذه هي المنهجية الكاملة لمحرّك التقييم لدينا.
- 1
صفقات مقارنة
يحدد المحرّك صفقات حقيقية منفَّذة حول العقار ويقيّم كل واحدة حسب التشابه: الموقع، التاريخ، المساحة، الغرف، الطابق والخصائص الفيزيائية. تُوسَم القيم الشاذة وتُستبعد.
- 2
تسوية زمنية
تُعدَّل أسعار الصفقات القديمة إلى المستوى الحالي عبر مؤشر أسعار المساكن للمكتب المركزي للإحصاء، مع حدود تصحيح متحفظة.
- 3
وسيط مرجَّح
يستند التقدير إلى وسيط مرجَّح لسعر المتر المربع في الصفقات الأكثر تشابهًا — طريقة متينة أمام القيم الشاذة — مع تعديلات محدودة للموقف والمصعد والغرفة المحصّنة والحالة.
- 4
نطاق وليس رقمًا
تُعرض النتيجة كنطاق وليس سعرًا واحدًا، لأن هذا هو سلوك السوق الفعلي. يُشتق عرض النطاق من التشتت الحقيقي للصفقات.
- 5
درجة الموثوقية
يحمل كل تقدير درجة موثوقية تزن عدد الصفقات وحداثتها وقربها والتشابه والاتساق واكتمال البيانات. عندما تكون الموثوقية منخفضة جدًا — لا نعرض رقمًا إطلاقًا ونقترح فحصًا شخصيًا.
- 6
شفافية كاملة
يعرض التقرير الكامل الصفقات المستخدمة وسبب اختيارها وكل مصادر البيانات. لكل رقم في التقرير أصل موثَّق.
كيف يُحسب Deal Score؟
يقارن مؤشر الصفقة السعر المطلوب بنطاق الصفقات المشابهة: الفجوة عن منتصف النطاق، وموقع السعر داخل النطاق، واتجاه الأسعار المحلي، وكمية البيانات المتاحة. تُصاغ النتيجة نسبةً إلى البيانات — مثل «السعر فوق النطاق» — وليست أبدًا نصيحة بالشراء أو الانسحاب.
كيف تُحسب السيولة؟
يقدّر مؤشر السيولة (0–100) مدى نشاط السوق المحلي: حجم الصفقات في الأشهر الاثني عشر الأخيرة، وثبات الوتيرة عبر الزمن، والاتجاه المحلي. المؤشر المرتفع يعكس سوقًا نشطة تتبدل فيها ملكية العقارات المشابهة كثيرًا؛ والمنخفض يعكس عرضًا محدودًا — لا جودة العقار نفسه.
كيف يُحسب تقدير الإيجار؟
يُشتق تقدير الإيجار من نسب القيمة إلى الإيجار الإقليمية ومن خصائص العقار، ويُعرض كنطاق مع مستوى ثقة. عندما لا تتوفر بيانات محلية كافية، لا يُعرض تقدير.
مهم: تقدير الإيجار هو تقدير نموذجي، وليس إيجارًا فعليًا من عقود موقعة. اعتبروه مؤشرًا فقط.
ما ليس عليه
التقدير مؤشر إحصائي أولي. ليس تقييمًا رسميًا وليس استشارة قانونية ولا بديلًا عن فحص مثمّن معتمد.